Wierzyciel, który nie otrzymał należnych pieniędzy w terminie, zazwyczaj musi przejść długą drogę. Składa pozew, czeka na rozprawę, uzyskuje wyrok, a po jego uprawomocnieniu występuje o nadanie klauzuli wykonalności i dopiero wtedy kieruje sprawę do komornika. Cały proces potrafi trwać od kilku miesięcy do kilku lat. Polskie prawo przewiduje jednak instrument, który pozwala ten etap ominąć: oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji, złożone w formie aktu notarialnego. Dokument taki staje się tytułem egzekucyjnym na równi z wyrokiem sądu. Rozwiązanie to stosuje się przy pożyczkach między osobami prywatnymi, przy rozłożeniu długu na raty, przy umowach sprzedaży z odroczoną płatnością, w transakcjach deweloperskich, a także w najmie okazjonalnym i instytucjonalnym. Mechanizm ten bywa postrzegany jako narzędzie wyłącznie dla wierzyciela, choć w praktyce pełni rolę zabezpieczenia, które ułatwia zawarcie umowy i obniża ryzyko obu stron. Poniżej opisano, jak wygląda od strony prawnej, jakie warunki musi spełniać i jakie środki obrony zachowuje dłużnik.
Podstawa prawna i rodzaje oświadczeń o poddaniu się egzekucji
Instytucję tę reguluje art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, który wymienia akt notarialny wśród tytułów egzekucyjnych. Ustawa przewiduje kilka odmian oświadczenia, różniących się zakresem obowiązku i sposobem jego określenia. Pierwsza dotyczy obowiązku zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy, gdy w akcie wskazano termin wykonania albo zdarzenie, od którego obowiązek zależy. Przykładem jest pożyczka z określoną datą zwrotu albo zobowiązanie do wydania lokalu w konkretnym dniu. Druga odmiana obejmuje obowiązek zapłaty do wysokości kwoty wprost wskazanej w akcie lub oznaczonej klauzulą waloryzacyjną. W takim przypadku akt musi określać zdarzenie, od którego zależy wykonanie, oraz datę, do której wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności. Ta forma jest popularna w obrocie gospodarczym, ponieważ pozwala zabezpieczyć zobowiązania o zmiennej wysokości, na przykład z umowy dostawy czy limitu kredytowego. Trzecia odmiana dotyczy osoby trzeciej, najczęściej właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką, który nie jest dłużnikiem osobistym, ale poddaje się egzekucji z obciążonego przedmiotu. Precyzja treści oświadczenia ma tu decydujące znaczenie. Sąd, nadając klauzulę wykonalności, bada wyłącznie, czy akt spełnia wymogi formalne i czy nastąpiło zdarzenie lub termin w nim wskazany. Oświadczenie sformułowane nieprecyzyjnie, bez kwoty, terminu albo zdarzenia, może okazać się bezużyteczne w chwili, w której wierzyciel będzie go potrzebował. Notariusz ma obowiązek wyjaśnić stronom skutki składanego oświadczenia i czuwać nad tym, aby jego treść odpowiadała przepisom.
Najem okazjonalny i instytucjonalny jako najczęstsze zastosowanie
Z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji największa grupa osób spotyka się przy wynajmie mieszkania. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje najem okazjonalny, dostępny dla właścicieli będących osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, oraz najem instytucjonalny dla przedsiębiorców. Obie formy zapewniają wynajmującemu znacznie łatwiejsze odzyskanie lokalu niż zwykła umowa najmu, w której eksmisja wymaga wyroku sądowego i podlega ograniczeniom, na przykład w okresie zimowym. Warunkiem skorzystania z najmu okazjonalnego jest dołączenie do umowy kilku dokumentów:
- oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego,
- wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji,
- oświadczenia właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie w nim najemcy, z podpisem poświadczonym notarialnie.
Wynajmujący ma ponadto obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie czternastu dni od rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia pozbawia umowę cech najmu okazjonalnego i jego szczególnej ochrony. Przy najmie instytucjonalnym ustawa wymaga oświadczenia o poddaniu się egzekucji, ale nie wymaga wskazania lokalu zastępczego. Oświadczenie składa najemca, a nie wynajmujący, i najemca udaje się do kancelarii. Notariusz w Lublińcu może przyjąć takie oświadczenie również wtedy, gdy wynajmowany lokal znajduje się w innym mieście, ponieważ przy tej czynności nie obowiązuje właściwość miejscowa. Oświadczenie sporządza się zwykle przed podpisaniem umowy najmu lub równocześnie z nią, aby w dniu przekazania kluczy wszystkie załączniki były kompletne.
Klauzula wykonalności, ochrona dłużnika i koszty
Sam akt notarialny nie uprawnia jeszcze do wszczęcia egzekucji. Wierzyciel musi wystąpić do sądu rejonowego o nadanie mu klauzuli wykonalności, a sąd rozpoznaje taki wniosek niezwłocznie, nie później niż w terminie trzech dni od jego złożenia. W postępowaniu klauzulowym nie prowadzi się rozprawy ani nie bada zasadności roszczenia. Sąd sprawdza, czy akt spełnia warunki tytułu egzekucyjnego i czy wierzyciel wykazał zdarzenie, od którego zależy wykonanie obowiązku, na przykład upływ terminu zwrotu pożyczki. Po uzyskaniu klauzuli wierzyciel kieruje wniosek do komornika. Dłużnik nie zostaje przy tym pozbawiony ochrony. Może zaskarżyć postanowienie o nadaniu klauzuli, a przede wszystkim wytoczyć powództwo przeciwegzekucyjne. W przypadku tytułu niebędącego orzeczeniem sądu, a więc również aktu notarialnego, może w ten sposób kwestionować samo istnienie obowiązku, wykazywać, że dług został spłacony, lub podnosić zarzuty dotyczące wysokości roszczenia. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie odbiera więc dłużnikowi prawa do sądu, a jedynie przenosi ciężar zainicjowania sporu na niego. Koszt sporządzenia aktu jest zwykle niewielki w porównaniu z kosztami procesu. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej przewiduje dla tego oświadczenia własną, obniżoną stawkę maksymalną, zależną od kwoty lub wartości, do której dłużnik się poddaje. Do taksy dolicza się VAT oraz wynagrodzenie za wypisy, które otrzymują zwykle obie strony. Szczegółowe zasady naliczania tych pozycji opisuje cennik notariusza oparty na przepisach rozporządzenia, a wysokość wynagrodzenia ustala się ze stronami przed sporządzeniem aktu. W przypadku poświadczenia podpisu właściciela lokalu zastępczego, wymaganego przy najmie okazjonalnym, taksa ma charakter kwotowy i jest niezależna od wartości najmu. Strony, które rozważają takie zabezpieczenie, powinny przed wizytą w kancelarii ustalić dokładną kwotę, termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego ma on zależeć, a przy najmie dane lokalu zastępczego i jego właściciela, ponieważ te elementy przesądzają o skuteczności całego dokumentu.
Dodaj komentarz